Difformità nelle planimetrie catastali: cosa fare?
Le lievi difformità non sono sempre da sanare; la chiave sta nel valutarne l’onerosità
Tra i documenti tecnici necessari all’accensione di un mutuo figura la planimetria catastale dell’immobile oggetto di acquisto o vendita. Secondo la normativa attualmente vigente la conformità tra immobile di interesse e planimetria depositata è fondamentale.
Come sottolineato dal Decreto-legge del 31 maggio 2010,“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unita immobiliari urbane, a pena di nullita, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.”
La conformità di fatto rimane quindi un punto centrale non solo nella situazione di acquisto, ma anche di sostituzione o ristrutturazione: benché non formalmente richiesta dalla normativa vigente, spesso l’istituto di credito chiede di attestare comunque la conformità delle planimetrie. Chiaramente si tratta di un elemento di sicurezza e completezza in più per la banca, soprattutto considerando che a tutti gli effetti per l’istituto si tratta di una nuova operazione e di un nuovo cliente, e che si tende quindi a ricreare l’insieme più completo possibile della documentazione solitamente necessaria alla banca per completare l’istruttoria del finanziamento.
E’ da ricordare però che la legge di conversione del Luglio 2010 specifica che la dichiarazione di conformità va fatta sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, quindi con esclusione di quei piccoli interventi che il catasto non rileva, come ad esempio le piccole modifiche interne, per esempio lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Nel caso in cui l’immobile presenti qualche lieve difformità rispetto alla planimetria catastale e la banca per concedere il mutuo esiga che la difformità sia sanata la strada è dunque quella della non obbligatorietà formale rispetto alla norma di riferimento. Come abbiamo già detto, è possibile che, soprattutto in caso di discrepanze minori tra la planimetria originale e quella modificata, se tutti i restanti criteri di credito risultano soddisfatti l’istituto rinunci all’ulteriore documento.
Se invece la posizione della banca non si modificasse la soluzione obbligata sarebbe quella di valutare il costo di un eventuale accatastamento preventivo delle modifiche ed eventualmente confrontare la sua onerosità con alternative di mutuo presso altri istituti che si mostrassero disponibili all’erogazione senza tale adempimento, per poi scegliere la soluzione più conveniente dal punto di vista economico.