Perchè è sempre più difficile ottenere un mutuo?
Ci sono fondamentalmente due ragioni che hanno portato ad una politica di credito molto più stringente da parte delle banche, che inevitabilmente si ripercuote sulle possibilità di acquisto di un immobile soprattutto da parte delle famiglie appartenenti al ceto medio.
La situazione peggiora ulteriormente se a richiedere un mutuo sono i giovani (a meno che non abbiano anche una solida situazione patrimoniale alle spalle), o gli immigrati. La crisi finanziaria è stata innescata dalla diffusione di strumenti finanziari derivati su mutui cartolarizzati insolventi, ed anche se la sua evoluzione è stata alimentata da altri fattori, gli organi preposti all’attività di vigilanza del sistema bancario ha appreso la lezione. Per questa ragione alle banche da una parte viene imposta una politica di credito basata su criteri molto più solidi, e dall’altra l’obbligo di mantenere essa stessa determinati livelli patrimoniali e di liquidità. Tuttavia il prolungarsi della crisi ha messo le banche nella difficile situazione di una forte carenza di liquidità. Questo costringe gli istituti di credito, indipendentemente dalle dimensioni, ad approvvigionarsi comprando denaro ad un prezzo notevolmente maggiore rispetto all’effettivo costo del denaro, in un momento in cui, allo stesso tempo, non può permettersi il rischio di aumentare eccessivamente lo spread applicato. Il risultato è che l’erogazione dei mutui, nella maggior parte dei casi diventa un’operazione scomoda, con dei livelli di rischio elevati, e nemmeno eccessivamente remunerativa (in poche parole il gioco non vale la candela).
Inoltre le banche, per ridurre i rischi hanno alzato i parametri minimi richiesti per poter valutare la capacità di rimborso.
Per prima cosa sono praticamente scomparsi i mutui che coprivano il 100% del prezzo dell’immobile, ed anche la soglia dell’80% è diventata un’opportunità abbastanza rara.
Questa scelta è stata fatta in un momento in cui i prezzi delle case, nonostante la crisi sono rimasti alti, mentre la capacità di acquisto e di risparmio dei consumatori si è ridotta progressivamente.
In sostanza il problema della liquidità non affligge solo le banche, ma anche gli aspiranti mutuatari.
Tuttavia se non danno prova chiara dell’esistenza della liquidità eccedente la quota del mutuo, la pratica non ha alcuna chance.
Ovviamente una delle categorie maggiormente colpite è quella dei giovani, che si sono affacciati da poco al mondo del lavoro (quindi non hanno grandi risparmi o patrimoni da poter usare come forte garanzia), e nella maggioranza dei casi hanno contratti di lavoro a tempo determinato o atipico, mentre aumenta il numero delle banche che richiede necessariamente almeno un contratto di lavoro a tempo indeterminato.
Anche i coefficienti che venivano adottati dalle banche per calcolare la capienza del reddito, in presenza di persone a carico sono stati elevati, per cui di conseguenza le rate che possono essere richieste (e quindi dell’importo del mutuo) si sono fortemente abbassate. In questo modo si è venuta a creare una spirale negativa, che ha travolto anche quella flessibilità che un tempo permetteva alle banche di prendere in considerazione anche le entrate extra non completamente documentabili, che oggi non vengono invece considerate quasi da nessun istituto di credito. In sostanza con queste restrizioni, e l’incertezza per il futuro che sta progressivamente portando a una riduzione delle domande di mutuo, le istruttorie che si concludono con parere positivo sono già a picco.