Che cosa sono i mutui cartolarizzati?
La vendita del credito da parte della banca a una società terza
La possibilità di cartolarizzare un mutuo è stata introdotta nel nostro paese dalla legge 130 del 30 aprile del 1999 in seguito alla diffusione sempre maggiore di tale pratica nei paesi anglosassoni. L’operazione di cartolarizzazione di un mutuo consiste nella vendita del credito che si vanta nei confronti di un mutuatario da parte di una banca mutuante a una società terza (definita società “veicolo”) la quale emette titoli obbligazionari che vengono piazzati sul mercato al fine di raccogliere capitali per l’acquisto del credito suddetto. In sintesi, le operazioni di cartolarizzazione (che avvengono non solo in relazione ai mutui ma anche ai prestiti personali) consistono in una vendita di crediti ad una società che per pagarli emette titoli obbligazionari. Il termine “cartolarizzazione” deriva proprio da questo processo in quanto una tale operazione porta a trasformare un credito in “carta” piazzata sul mercato internazionale dei capitali.
La legge prevede che le società veicolo non possano esercitare altre attività al di fuori di quelle connesse con la gestione dei crediti acquistati. Viceversa la banca che ha ceduto i suoi crediti è obbligata a mantenere in essere il rapporto verso il proprio cliente continuando ad incassare le rate del mutuo che poi sarà tenuta a girare verso la società che ha cartolarizzato il credito.
Dal punto di vista del mutuatario l’operazione di cartolarizzazione è del tutto trasparente in quanto i rapporti che sussistono con la banca erogatrice rimangono invariati non comportando alcun cambiamento gestionale od operativo. Analogamente rimangono invariate tutte le caratteristiche e le condizioni con le quali il mutuo è stato erogato.
A supporto di tale circostanza, la legge non obbliga gli istituti di credito ad avvisare tempestivamente i loro clienti del coinvolgimento del proprio mutuo in un processo di cartolarizzazione. Solo ad avvenuta cessione è prevista la comunicazione scritta per informare il mutuatario della vendita del credito vantato nei suoi confronti rimarcando altresì come i rapporti con la propria banca e tutte le altre condizioni contrattuali siano rimaste invariate.
Alcuni potranno chiedersi quale sia il vantaggio da parte della banca di dare vita a questo processo di cartolarizzazione. La spiegazione è semplice. A ben vedere tale operazione consente alle banche di incassare immediatamente l’intero importo del mutuo senza dover aspettare il pagamento delle rate da parte del mutuatario riuscendo tra le altre cose ad annullare in un sol colpo i rischi di insolvenza del proprio cliente scaricandoli parcellizzati sul mercato dei capitali.