Estinzione anticipata del mutuo
Il Decreto Bersani prevede l’assenza di commissioni per l’operazione
L’estinzione anticipata del mutuo è un’operazione che consente al soggetto che ha in carico un mutuo con una determinata banca di chiudere anticipatamente lo stesso finanziamento evitando così di pagare gli interessi non ancora maturati. È chiaro che per chiudere il mutuo stesso il debitore dovrà aver a disposizione una somma liquida non indifferente, a meno che l’estinzione non corrisponda al trasferimento del mutuo stesso in un’altra banca magari più vantaggiosa.
Fino ad alcuni anni fa l’estinzione anticipata del mutuo era profondamente scoraggiata da quelle che erano le regole alla base di questa operazione. Per estinguere anticipatamente il mutuo infatti il debitore doveva pagare alcune penali stabilite in sede contrattuale. A partire dal 2007 però con il Decreto Bersani è stato stabilito che l’estinzione anticipata del mutuo non può essere soggetta a commissioni. Chiaramente quanto stabilito nel decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 non ha effetto retroattivo, nel senso che per i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della legge continuano a valere le precedenti regole.
Unica condizione prescritta dalla legge affinchè sia possibile l’estinzione anticipata senza spesa del mutuo è che lo stesso sia stato stipulato da una persona fisica per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile che sia però adibito ad abitazione principale.
Il Decreto Bersani non ha però lasciato senza tutela coloro i quali hanno stipulato il mutuo prima dell’entrata in vigore della legge. Il legislatore infatti ha individuato i livelli massimi di penale che possono essere applicati per ottenere l’estinzione anticipata del mutuo. Chiaramente laddove il debitore si sentisse danneggiato, ossia la banca avesse applicato una penale maggiore rispetto al limite stabilito dal legislatore, è possibile chiedere la rinegoziazione della condizione e ottenere così una penale che non ecceda il limite indicato dalla legge.
Fino ad ora si è parlato dell’estinzione anticipata totale del mutuo. Accanto ad essa però esiste anche un’estinzione parziale ossia di una parte del mutuo. In questo caso la difficoltà maggiore sta nella determinazione dell’ammortamento del debito residuo. In pratica nel caso di una estinzione parziale del mutuo la somma corrisposta in anticipo dal debitore dovrà essere imputata al capitale residuo. In questo modo su tale importo l’istituto bancario non potrà più caricare interessi. L’ammortamento del debito ancora in carico potrà poi essere nuovamente delineato in scegliendo una delle seguenti strade: o lasciando la rata costante e quindi diminuendo la durata del mutuo stesso oppure lasciando costante la durata e andando invece a ridurre l’importo della rata. La scelta di una ipotesi anzicchè di un’altra dipende anche dalla condizioni contrattuali che si sono sottoscritte con la banca all’atto della stipula.